¿Qué son las zonas comunes de un edificio? Diferenciamos entre zonas comunes y privativas

Cuando unos mudamos a nueva propiedad nos pueden surgir dudas sobre el uso de las zonas comunes y los elementos de esa comunidad de propietarios. Con este artículo queremos resolver las dudas más comunes que a la mayoría de las personas nos surgen cuando acabamos de adquirir una nueva vivienda, o hemos decidido emprender una nueva etapa en un piso de alquiler.

Muchas veces nos preguntamos: ¿cuáles son exactamente las zonas comunes?, ¿qué elementos existen?, ¿qué tipo de usos les puedo dar?, ¿hay algún coste adicional?, ¿existe alguna ley que regule el estado de estas zonas?, ¿cuáles son las zonas privativas?. Todas estas preguntas y demás aspectos en relación a las zonas comunes y privativas, quedarán resueltas al final del artículo.

¿Cuáles son las zonas comunes y cuáles son las zonas privativas?

Es muy importante estar bien informado para que no nos pillen desprevenidos, porque como dicen en temas de derecho “el desconocimiento de la norma no exime de su cumplimiento”.  Uno de los temas que más controversia causa en las juntas de propietarios, son las reformas y las obras a realizar en el edificio o comunidad. Siempre se pone en el punto de mira si los gastos derivados tendrán que ser individuales, colectivos, etc.

En primer lugar, tenemos que saber diferenciar qué son las zonas comunes y privativas de un edificio conforme a la ley a la doctrina.

Zonas Comunes – Estructurales 

A continuación, os contamos cuáles son las zonas comunes de una comunidad de propietarios, en cuanto los elementos más básicos y estructurales:

• Azoteas o cubiertas.
• Cimentaciones, solados.
• Fachadas, terrazas, balcones, ventanas, no sólo la estructura, también la imagen de los elementos.
• Corredores y pasillos.
• Cerramiento de zonas comunes de edificios.
• Conducciones y canalizaciones.
• Revestimientos exteriores.
• Elementos de cierre.
• Elementos estructurales: pilares, vigas, forjados y muros de carga.
• Depósitos, contadores.
• Portal, escaleras, patios, trasteros comunes.
• Fosos y pozos.

Estos elementos reciben un carácter esencial y sobre ellos no se puede aplicar ninguna propiedad privada. Sin embargo, es posible que en los Estatutos permitan un aprovechamiento especial siempre que así lo indique y  no perjudique a la estructura del edificio.

Zonas Comunes – Servicios

Por otro lado, nos encontramos con las zonas comunes que corresponden más a los servicios que ofrecen:

• Aire acondicionado/Calefacción de zonas comunes.
• Evacuación de humos.
• Sistemas de prevención de incendios.
• Garajes comunitarios.
• Trasteros comunitarios.
• Antenas y sistemas de comunicaciones.
• Ascensores.
• Jardines.
• Piscina.
• Zonas recreativas.
• Sótanos.
• Suministro de luz, agua y gas.
• Servicio de portería o cualquier otro tipo de servicio extra.
• Portero electrónico.
• Tendederos.

Zonas Privativas

Nos disponemos a diferenciar ahora cuáles son los elementos privativos de una comunidad o conjunto residencial.

• Instalaciones de antena por satélite individual.
• Aparatos de aire acondicionado.
• Obras para acondicionar los locales comerciales.
• Escaparates.
• Los tabiques interiores o de Panderete: son los que se sitúan en el interior del local o de la vivienda y éstos delimitan la configuración y distribución de las estancias. Al tratarse de un elemento privativo, éstos podrán ser modificados siempre y cuando se notifique y no resulte ser un muro de carga de la estructura del edificio.
• Plazas de garaje.
• Puertas de acceso y buzones. Se sitúan fuera de la vivienda, sin embargo, poseen carácter privativo y se ha de mantener la el aspecto estético acorde con las normas de la comunidad. Un propietario no puede modificar el color de su buzón o la puerta de entrada de su vivienda, a no ser que se le permita en caso excepcional en su comunidad.
• Rótulos, carteles o placas.
• Tendederos individuales de ropa.
• Terrazas y patios privados.
• Toldos y marquesinas.
• Trasteros, desvanes o sótanos individuales.
• Ventanas.

¿Qué uso le podemos dar a las zonas comunes?

Una vez identificados cuáles son los elementos comunes y privativos de la comunidad, nos preguntamos: ¿qué se nos permite realizar en esas zonas? ¿qué tipo de uso se le da a estos elementos?. A continuación, revelaremos toda la información:

Tenemos que aclarar que esta información es global y genérica, en cada comunidad de propietario pueden variar los elementos y adquirir diferentes normativas.

Durante todo el año, las zonas comunes están a disposición de todos los inquilinos y propietarios, sin embargo, es en verano cuando pueden existir mayores tiranteces y conflictos, muchos propietarios quieren utilizar esas zonas y sobre todo para el bien personal. Os contamos cuáles son las causas que producen mayores conflictos:

• Antenas colocadas en las fachadas, balcones… lugares que estén a la vista.
• Bicicletas en los rellanos.
• Animales en zonas infantiles.
• Tendederos individuales en zonas comunes.
• Fiestas en zonas de piscina, jardines o espacios recreativos.

Estos son sólo unos ejemplos de lo que suele darse, sin embargo, para evitar el conflicto y favorecer la convivencia, se han de establecer unas normas básicas que deberán cumplirse por todos de la misma forma. Lo ideal es establecer unas limitaciones, horarios, concesiones, turnos… para que exista igualdad.

Si una comunidad no está controlada, puede provocar muchísimos malestares entre los propietarios, por esta razón, sabiendo que este tema no es nada nuevo, encontramos una legislación que regula el uso y mantenimiento de las áreas comunes del edificio: la ley de Propiedad Horizontal, la cual analizaremos más adelante.

¿Se puede utilizar una zona común de forma individual?

Antes de hablaros de la legislación, queremos resolver otra de las grandes incógnitas ¿puedo hacer uso de una zona común para mi propio beneficio?, ¿a quién debo pedir permiso? ¿dónde tengo que acudir?. Sí que está permitido que un propietario utilice y disfrute un zona común, estará en su derecho siempre y cuando se cumplan unos requisitos mínimos:

• Solicitar el permiso por escrito a los vecinos.
• Se deberá incluir en la orden del día de una Junta Ordinaria o extraordinaria.
• Se deberá conseguir el voto unánime de todos los propietarios/vecinos, para que puedas disfrutar de tu petición.

Una vez que se apruebe, deberá quedar por escrito ante notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. En caso de no aprobarse la petición, y no llegar a ningún tipo de acuerdo, el propietario demandante podrá solicitar que se le proteja el derecho a usar esas zonas comunes acudiendo a los tribunales o echar mano al arbitraje, pero siempre cuando ambas partes quieran llegar a un punto de acuerdo.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal de elementos comunes?

En primer lugar, debemos conocer y saber qué es una propiedad horizontal para poder entender esta legislación. Una propiedad horizontal es el conjunto de normas que regulan la organización de un terreno común o un edificio. Esta ley recoge toda la información necesaria respecto al uso y disfrute de zonas comunes, junto con el artículo 396 del Código Civil siempre y cuando se respete al resto de vecinos y lo establecido en el estatuto de la comunidad.

Esta ley vela por el cumplimiento de las normas y las condiciones de las zonas comunes de una vivienda. Esta ley permite:

• Establecer nuevas normas internas en la comunidad para el uso y disfrute de las áreas comunes de una vivienda, con el fin de mejorar la convivencia y velar por el resto de los unos a los otros.
• Dar el derecho a que un único propietario, pueda disfrutar en exclusiva de esos elementos comunes, siempre y cuando se le autorice, tal y como hemos descrito anteriormente.
• Esta ley proporciona medios para combatir las obras ilegales. Otorga el derecho a convocar una Junta, darle facultades al presidente para que realice un escrito con los requerimientos hacia los infractores, y si fuese necesario, se podría ir a juicio.
• La ley de Propiedad Horizontal para elementos comunes anuncia que todo vecino tiene derecho a disfrutar de dichas zonas sin invadir el espacio ni perjudicar al resto de propietarios de la comunidad.